Berlin, 14. Dezember 2023. Die Serviced-Apartment-Branche vermeldet bis September 2023 Rekordzahlen in fast allen Bereichen. Die durchschnittliche Tagesrate pro Apartment (ADR) stieg innerhalb nicht mal eines Jahres von 85 auf 104 Euro, um mehr als 22 Prozent. Die Belegung der Häuser erreichte mit 84 Prozent höhere Werte als vor der Corona-Pandemie. Bei dem für Investoren maßgebenden RevPAR-Wert (Ertrag pro verfügbarem Zimmer) wird dank dieser Entwicklung der Vorsprung vor der klassischen Hotellerie untermauert. Die heute veröffentlichten Ergebnisse einer neuen Performance-Analyse des Beratungsunternehmen Apartmentservice, die im Vorfeld und im Rahmen der alljährlichen Fachtagung SO!APART erhoben wurde, beschreiben neben den Rekordzahlen allerdings auch Stimmungsdämpfer. „So beeindruckend die Entwicklung des vergangenen Jahres war, zeigen die wirtschaftliche Gesamtsituation und die Immobilienkrise durchaus Wirkung bei der Zuversicht der Akteure“, so Anett Gregorius, Inhaberin und Gründerin von Apartmentservice. Im Herbst blicken 73 Prozent der Betreiber positiv und sehr positiv auf die Entwicklung des Gesamtmarktes in Deutschland. „Das ist für sich betrachtet weiter ein sehr erfreulicher Wert. Anfang 2023 war dieser mit 96 Prozent aber noch deutlich höher“, so Anett Gregorius. „Um dem wirtschaftlichen Umfeld zu trotzen, entwickeln immer mehr Akteure auch hybride Marken.“
Ein Trend, der ein wichtiger Faktor für die herausragenden Zahlen des Jahres 2023 ist, wird weitergehen: Immer mehr Betreiber öffnen sich stärker den Kurzzeit-Reisenden. Der steigende Wunsch der Gäste, Serviced Apartments mit Küche und mehr Wohnlichkeit auch für Aufenthalte von wenigen Tagen nutzen zu können, ermöglicht auch bisher Longstay-konzentrierten Häusern höhere Margen. Die Produkte und Marken werden infolge mit F&B-Angeboten weiterentwickelt. Zum Beispiel plant die im Budget-Bereich angesiedelte Serviced-Apartment-Marke Smartments bei ihrer neuen Produktlinie connect erstmals auch ein F&B-Konzept. „Das wäre vor fünf Jahren undenkbar gewesen“, sagt Anett Gregorius. „Auch wenn das Angebot sicherlich digital oder überwiegend automatisiert erfolgen wird.“ Zudem wird neben den Standard-Apartments ein maßgeblicher Teil der Zimmer ohne eigene Küche ausgestattet sein. Die Reisenden nutzen dann allen Gästen offenstehende Gemeinschaftsküchen. So will die Marke der GBI Group nicht zuletzt schneller in Bestandsobjekten und Premiumlagen wachsen. Der Serviced-Apartment-Marktführer in Deutschland, die Adina Hotels, haben mit ihrem Mutterkonzern TFE auf der SO!APART MM:NT gelauncht: Bei der Hybridmarke experimentiert die Gruppe erstmals mit Zimmern ab 12 Quadratmetern, ergänzend zu Apartmentangeboten, und testet die neue Marke ab Februar in ihrem gerade entstehenden Lab in Berlin. „Zugleich sehen wir mit der kürzlichen Übernahme von Yays durch Numa eine fortschreitende Konsolidierung im Segment“, so die Inhaberin von Apartmentservice.
Laut der Branchen-Umfrage von Apartmentservice drückt der Mix aus hohen Zinsen, zurückhaltenden Banken, schwankenden Energiepreisen, wenigen Transaktionen und massivem Mitarbeitermangel die Stimmung: „Wir sehen mit 73 statt 96 Prozent der Befragten, die die Entwicklung des Gesamtmarktes als positiv oder sehr positiv bewerten, eine gewisse Eintrübung der Grundstimmung. Aber das hat bisher noch nichts mit der konkreten wirtschaftlichen Situation des eigenen Hauses zu tun“, sagt Anett Gregorius. Diese schätzten im Herbst 92 Prozent als gut bis sehr gut ein, im Januar und Februar 2023 waren es 90 Prozent.
Ein weiterer Grund für den Stimmungsdämpfer: Der Geschäftsreisemarkt ist nicht mehr auf dem Niveau von 2019. Viele Messen verzeichnen weiterhin deutlich weniger Besucher. „Es wird auch deutlich weniger gereist – aber immerhin länger, womit Serviced Apartments besonders attraktiv werden“, so Anett Gregorius. „Dennoch entwickeln sich die von den Firmen genehmigten Reisebudgets nicht parallel zu den gestiegenen Kosten. Das sorgte seit August für einen kleinen, aber unübersehbaren Auslastungsknick. Dank der Shortstays konnten viele kurzfristige Stornierungen abgefangen werden.“
Trotzdem ist die generelle Nachfrage hoch und beschert dem Segment verlässliche Forecasts. „Serviced Apartments punkten aktuell mit dem Doppelfaktor aus touristischer bzw. klassischer Geschäftsreise-Nachfrage sowie als Alternative zu noch angespannteren Wohnungsmärkten in vielen Großstädten“, so Anett Gregorius: „Die Megatrends und der Nachfrageüberhang stärken das Segment. Zugleich bleiben die Betreiber im Segment in ihren Konzepten dynamisch und setzen auf eine wachsende Digitalisierung und hybride Varianten.“
Insgesamt ist, laut Apartmentservice, hat sich das Serviced-Apartment-Angebot in Deutschland in diesem Jahr um 6.600 weitere Einheiten erhöht, auf insgesamt 50.995 in 934 Häusern (ab jeweils mindestens 15 Einheiten in einem Gebäude). Das Segment wächst in Deutschland um 24,5 Prozent bis Ende 2026 (Stand 31.10.2023). „Ein immer noch beeindruckender Wert, auch wenn wir aktuell an die rund 40 Prozent Pipeline-Quote wie vor der Pandemie nicht mehr herankommen. Zu den Betreibern mit den höchsten Wachstums-Ankündigungen gehören Numa, Limehome, Rioca, Nena Hospitality und der New Kid The Jeader House“, berichtet Anett Gregorius.